LEGE nr. 196 din 20 iulie 2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari
30.07.18 | Parlamentul
LEGE nr. 196 din 20 iulie 2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor
Parlamentul României adoptă prezenta lege. CAPITOLUL I: Dispoziţii generale, definiţii SECŢIUNEA 0:Art. 1 (1)Prezenta lege reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la: a)înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel puţin 3 unităţi de proprietate imobiliară; b)administrarea, întreţinerea şi folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura lor locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, aflate în proprietatea a cel puţin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală şi o cotă-parte indiviză din proprietatea comună. (2)Prezenta lege se aplică proprietarilor, chiriaşilor, asociaţiilor de proprietari şi asociaţiilor de chiriaşi din condominii.
SECŢIUNEA 1: DefiniţiiArt. 2 În sensul prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii: a)acord de asociere - actul care consfinţeşte decizia a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia în condiţiile prezentei legi; b)ansamblu rezidenţial - imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înşiruit sau cuplat locuinţe sau locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale; c)asociaţie de chiriaşi - formă de asociere autonomă şi fără scop lucrativ a chiriaşilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum şi cu alte persoane juridice sau persoane fizice; d)asociaţie de proprietari - formă de asociere autonomă şi fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii; e)atestat - actul care dovedeşte calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care deţin certificate de calificare, conform lit. f), sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local; f)certificat de calificare profesională - actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor; g)cheltuieli ale asociaţiei de proprietari - totalitatea cheltuielilor sau obligaţiilor financiare ale asociaţiei de proprietari care sunt legate de exploatarea, repararea, întreţinerea, modernizarea, reabilitarea proprietăţii comune, precum şi cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate acestora în mod individual; h)condominiu - imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună; i)contract de administrare - acordul scris încheiat între o asociaţie de proprietari şi un administrator de condominii, care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată sau o persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor, în vederea prestării unor activităţi şi îndeplinirii unor obiective stabilite de asociaţia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros şi se încheie în formă scrisă; j)convenţie individuală de facturare - act juridic încheiat între un furnizor de servicii de utilităţi publice, asociaţia de proprietari şi un proprietar individual din condominiu, anexă la contractul de furnizare a serviciilor de utilităţi publice încheiat între un furnizor de servicii de utilităţi publice şi asociaţia de proprietari, prin care se stabilesc condiţiile de furnizare, utilizare, facturare şi plată a serviciilor de utilităţi publice furnizate la nivel de utilizator individual din cadrul unui condominiu; k)cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari - suma corespunzătoare din cheltuielile asociaţiei pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat să o plătească lunar, conform prevederilor prezentei legi; l)cotă-parte indiviză - cota-parte de proprietate comună forţată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual şi este calculată ca raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale din condominiu. Suma cotelor-părţi indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, conform suprafeţelor utile; m)locatar - persoana fizică sau juridică care, în baza unui contract de locaţiune, dobândeşte de la cealaltă parte, numită locator, dreptul de folosinţă a unei locuinţe sau unui spaţiu cu altă destinaţie pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preţ, denumit chirie; n)locator - persoană fizică sau juridică care, în baza unui contract de locaţiune, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unei locuinţe sau unui spaţiu cu altă destinaţie pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preţ, denumit chirie; o)membru al asociaţiei de proprietari - proprietarul semnatar al acordului de asociere sau al unei cereri depuse la asociaţie; p)părţi comune - părţile din clădire şi/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietăţile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părţile comune formează obiectul proprietăţii comune. Părţile comune nu pot fi folosite decât în comun şi sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată; q)părţi comune aferente tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate - cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părţi de construcţie comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă; r)proprietar al ansamblului rezidenţial/dezvoltator al ansamblului rezidenţial - persoana juridică care efectuează toate operaţiunile imobiliare în vederea construirii, finalizării şi predării către beneficiari a unor locuinţe, precum şi coordonarea surselor de finanţare necesare realizării acestor operaţiuni; s)proprietar din condominiu/proprietar - persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu; t)proprietate individuală - locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă; u)regulament al condominiului - document de ordine interioară al asociaţiei de proprietari care conţine totalitatea instrucţiunilor, normelor, regulilor care stabilesc şi asigură ordinea şi buna funcţionare a unui condominiu; v)statut - act cuprinzând ansamblul de dispoziţii, adoptat de cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu, prin care se reglementează scopul, structura şi modul de organizare şi funcţionare a asociaţiei de proprietari, conform prevederilor prezentei legi; w)unitate de proprietate imobiliară - proprietatea individuală, definită conform lit. t), care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
SECŢIUNEA 2: Dispoziţii generale
Art. 3 .1)În scopul exercitării drepturilor şi obligaţiilor ce le revin asupra proprietăţii comune, în cazul condominiilor, se constituie asociaţii de proprietari, care se organizează şi funcţionează conform prevederilor prezentei legi. (2)Pentru promovarea valorilor civice ale democraţiei şi statului de drept şi pentru reprezentarea la nivel local şi naţional, asociaţiile de proprietari se pot asocia în federaţii, uniuni, ligi ale asociaţiilor de proprietari din municipii, oraşe sau judeţe, respectiv la nivel naţional, în condiţiile prevăzute de lege. (3)În sensul art. 2 lit. h), constituie condominiu: a)clădiri cu mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie în care există proprietăţi individuale şi proprietăţi comune; b)clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună; c)un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi/sau construcţii cu altă destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale.
Art. 4 (1)În condominii, unităţile de proprietate imobiliară se supun prevederilor prezentei legi ca entităţi individuale. (2)Niciun act de dispoziţie nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietatea forţată asupra părţilor comune ale condominiului, decât odată cu înstrăinarea locuinţei/spaţiului cu altă destinaţie care constituie bunul principal. (3)Părţile comune din condominii şi drepturile aferente acestora pot face obiectul unei acţiuni de partaj numai atunci când aceste părţi încetează a mai fi destinate folosinţei comune, în condiţiile legii. (4)În aplicarea prevederilor prezentei legi, dovada dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale asupra unei unităţi de proprietate imobiliară se face potrivit dispoziţiilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare.
Art. 5 În cazul modificării suprafeţei utile a unei proprietăţi individuale, toate cotele-părţi indivize din condominiu se modifică proporţional.
Art. 6 (1)În vederea înscrierii condominiului se aplică prevederile art. 26 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. (2)Înscrierea condominiului se face de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în circumscripţia căruia se situează acesta, la solicitarea oricărui proprietar din condominiu sau a asociaţiei de proprietari. (3)Condominiile se identifică prin adresă poştală şi, acolo unde există, prin număr cadastral şi număr de carte funciară.
Art. 7 În cazul unităţilor de proprietate imobiliară cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate sunt reglementate potrivit dreptului comun.
Art. 8 Unităţile deţinătoare ale cărţii tehnice a clădirilor sunt obligate să transmită asociaţiilor de proprietari, cu titlu gratuit, cărţile tehnice ale construcţiilor, la solicitarea acestora. Unităţile în arhiva cărora se găsesc proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociaţiilor de proprietari copii ale proiectelor de clădiri elaborate. Costul executării copiilor este suportat de asociaţia de proprietari solicitantă. În lipsa cărţii tehnice a construcţiei şi/sau a proiectului, asociaţia de proprietari are obligaţia reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
SECŢIUNEA 3: Raportul dintre autorităţile administraţiei publice şi asociaţiile de proprietariArt. 9 (1)Autorităţile administraţiei publice centrale ori locale sau orice alte instituţii publice care deţin în proprietate locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă în condominii au aceleaşi drepturi şi obligaţii ca oricare alt proprietar din condominiu şi au obligaţia să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a fi reprezentate în cadrul asociaţiei de proprietari. (2)În cazul în care în condominiu sunt locuinţe sau locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, care aparţin domeniului public sau privat al statului, persoana fizică/juridică care exercită unul dintre celelalte drepturi reale asupra locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, decât dreptul de proprietate, poate, cu acordul proprietarului, reprezenta statul în cadrul asociaţiei de proprietari.
Art. 10 (1)Autorităţile administraţiei publice locale organizează în cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment specializat în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari. (2)Autorităţile administraţiei publice locale, prin compartimentele prevăzute la alin. (1), asigură, la cerere, informarea asociaţiilor şi proprietarilor din condominii cu privire la cadrul normativ privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari. (3)Compartimentele prevăzute la alin. (1) informează asociaţiile de proprietari cu privire la interdicţiile prevăzute în regulamentul local de urbanism sau în regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară, aplicabile condominiilor, stabilite în cadrul programelor multianuale destinate creşterii calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor, de reabilitare termică şi de reducere a riscului seismic al construcţiilor existente, precum şi cu privire la obligativitatea montării contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, conform legislaţiei în vigoare. (4)Compartimentele prevăzute la alin. (1) exercită controlul asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari. (5)La propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, primarul, în baza unei hotărâri a consiliului local, atestă persoanele fizice în vederea dobândirii calităţii de administrator de condominii. (6)Atestatul prevăzut la alin. (5) se emite în baza următoarelor documente: a)certificatul de calificare profesională pentru ocupaţia de administrator de condominii, conform prevederilor art. 2 lit. f); b)cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară; c)cazierul fiscal.
CAPITOLUL II: Înfiinţarea şi înregistrarea asociaţiei de proprietari SECŢIUNEA 1: Procedura de înfiinţare şi înregistrare a asociaţiilor de proprietariArt. 11 (1)Asociaţia de proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridică, fără scop lucrativ, înfiinţată în condiţiile prezentei legi, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii. (2)Consecinţele neluării măsurilor de organizare şi funcţionare cu privire la administrarea şi gestiunea proprietăţii comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentanţilor acestora, după caz.
Art. 12 Pentru realizarea scopului menţionat la art. 11 alin. (1), asociaţia de proprietari înfiinţată în condiţiile prezentei legi dobândeşte drepturi şi îşi asumă obligaţii faţă de terţi, în ceea ce priveşte administrarea condominiului.
Art. 13 (1)Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu. (2)În condominiile cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată şi în condiţiile în care există branşamente separate pe fiecare scară sau tronson. (3)Divizarea unei asociaţii de proprietari existente în două sau mai multe asociaţii, pe scări sau tronsoane, se face numai în condiţiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată şi în condiţiile în care există branşamente separate pe fiecare scară sau tronson, la propunerea majorităţii proprietarilor din scara sau tronsonul respectiv, cu acordul majorităţii proprietarilor din asociaţia ce urmează a se diviza. (4)Dacă este cazul, asociaţiile de proprietari înfiinţate pe scări sau tronsoane de clădire îşi reglementează între ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexă la acordul de asociere.
Art. 14 În cazul condominiilor din ansamblurile rezidenţiale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale, în calitate de vânzători, trebuie să îi informeze la momentul înstrăinării pe cumpărători cu privire la necesitatea constituirii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile prezentei legi.
Art. 15 (1)Anterior constituirii asociaţiei de proprietari, proprietarii unităţilor de proprietate imobiliară din condominii se întrunesc pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau, după caz, la reorganizarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată, se hotărăşte şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora, data de convocare a adunării de constituire şi la modalitatea de decontare a costurilor generate de această acţiune. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi. (2)Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociaţiei de proprietari, proprietarii se convoacă prin afişare la avizier şi prin tabel convocator. Tabelul convocator se semnează de cel puţin cincizeci la sută plus unu din numărul proprietarilor din condominiu. (3)În cadrul adunării proprietarilor pentru constituirea asociaţiei de proprietari se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, care cuprinde cel puţin următoarele informaţii: a)denumirea, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari; b)scopul asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale; c)structura veniturilor şi a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale în vigoare; d)membrii asociaţiei de proprietari, precum şi drepturile şi obligaţiile acestora; e)structura organizatorică şi modul de funcţionare, cu respectarea prevederilor prezentei legi; f)repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari, conform legii; g)condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari; h)modalitatea de soluţionare a litigiilor, relaţiile contractuale, penalizările, cazurile de urgenţă în care se permite, în condiţiile legii, accesul în proprietatea individuală al preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv; i)asigurarea, după caz, a unui spaţiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfăşura serviciul de administrare şi în care pot fi păstrate în siguranţă documentele asociaţiei. (4)Statutul asociaţiei de proprietari stabileşte modul de organizare, regulile generale de funcţionare şi atribuţiile asociaţiei de proprietari, ale adunării generale, ale comitetului executiv, cenzorului/comisiei de cenzori şi administratorului de condominii, denumit în continuare administrator, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.
Art. 16 (1)Hotărârea proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează prin proces-verbal, înregistrat în registrul unic al asociaţiei de proprietari care cuprinde procesele-verbale ale adunării generale, comitetului executiv şi cenzorului/comisiei de cenzori, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul. Procesul-verbal semnat de către proprietarii care au hotărât, în condiţiile art. 13 alin. (1), constituirea asociaţiei de proprietari constituie anexă la acordul de asociere. (2)Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari. În cazul proprietarilor absenţi, consimţământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, în condiţiile art. 15.
Art. 17 (1)Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării de constituire se depun şi se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul. (2)Statutul şi acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi. (3)Acordul de asociere trebuie să conţină: a)adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate; b)numele şi prenumele tuturor proprietarilor asociaţi; c)descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea condominiului, structura condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăţi individuale structurate pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent condominiului, numărul cadastral sau topografic al imobilului şi numărul de carte funciară, pentru imobilele înscrise în evidenţele de cadastru şi carte funciară; d)enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună, precum şi regulile de folosinţă a părţilor comune potrivit prezentei legi; e)cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună; f)declaraţiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informaţiile referitoare la suprafeţele utile şi construite în situaţia în care acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie. (4)Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului desemnat de preşedintele judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află condominiul. (5)Încheierea se dă fără citarea părţilor şi este executorie. (6)Încheierea este supusă numai apelului în termen de 5 zile de la comunicare, preşedintele asociaţiei fiind obligat să informeze în scris toţi proprietarii în aceeaşi zi, prin afişare la avizier. Apelul se judecă cu citarea părţilor. (7)Înscrierea ulterioară în asociaţie a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după caz, se face la cererea scrisă a acestora, prin semnarea unui act adiţional la acordul de asociere. Prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, actele adiţionale se ataşează dosarului de înfiinţare a asociaţiei, se păstrează la sediul asociaţiei şi se prezintă compartimentelor de specialitate din cadrul primăriei, la solicitarea acestora. (8)Acordul de asociere şi statutul asociaţiei de proprietari, actualizate, se depun de către preşedintele asociaţiei de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul. (9)Odată cu pierderea calităţii de proprietar în condominiu încetează statutul de membru al respectivei asociaţii de proprietari.
Art. 18 Dacă numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub 3 ca urmare a unor acte de înstrăinare, proprietarul sau proprietarii cer judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află imobilul încetarea personalităţii juridice.
Art. 19 (1)După dobândirea personalităţii juridice, asociaţia de proprietari se înregistrează la organul fiscal local în a cărui rază teritorială se află condominiul. (2)După înfiinţarea asociaţiei de proprietari, aceasta se identifică prin denumire, adresa condominiului, încheierea preşedintelui judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află condominiul sau orice alt document emis la înfiinţare în baza legii şi prin codul de identificare fiscală al asociaţiei. Actele emise de către asociaţiile de proprietari cuprind obligatoriu datele de identificare. (3)Toate asociaţiile de proprietari sunt obligate să afişeze, la loc vizibil, pe peretele exterior al imobilului, în imediata apropiere a căii de acces în condominiu, sediul şi denumirea asociaţiei respective.
Art. 20 (1)Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar. (2)În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut la alin. (1) se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. (3)Prin datele de identificare ale contului bancar menţionate la alin. (2) se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.
Art. 21 (1)Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari este necesar acordul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu. (2)Modificările şi/sau completările trebuie să fie motivate şi aprobate prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari într-o şedinţă convocată şi desfăşurată cu respectarea prevederilor statutului asociaţiei de proprietari şi ale prezentei legi. (3)Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi. (4)Modificările şi/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile faţă de proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari sau faţă de terţi.
SECŢIUNEA 2: Regulamentul condominiuluiArt. 22 (1)Proprietarii din condominii trebuie să adopte un document scris cu privire la regulile şi condiţiile de folosinţă a părţilor comune ale condominiului şi normele de conduită şi bună vecinătate dintre proprietari, numit regulament al condominiului. (2)Regulamentul condominiului se iniţiază de către preşedintele asociaţiei sau de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, se dezbate şi se adoptă în adunarea generală a asociaţiei de proprietari cu acordul majorităţii proprietarilor din condominiu şi este adus la cunoştinţă, prin afişare la avizier sau prin înmânarea unei copii conforme a acestuia, tuturor proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare. (3)Regulile de folosinţă a proprietăţii comune nu vor fi afectate de schimbarea titularului dreptului de proprietate. (4)Regulamentul condominiului nu poate impune nicio restricţie exercitării drepturilor proprietarilor în afara celor care sunt justificate prin destinaţia imobilului, aşa cum este prevăzută în proiectul tehnic şi cartea tehnică a construcţiei. (5)Toţi proprietarii, precum şi chiriaşii din condominiu sau persoanele care sunt găzduite pe perioadă determinată în condominiu sunt obligaţi să respecte regulamentul condominiului. Responsabilitatea informării chiriaşilor şi a persoanelor care tranzitează condominiul referitor la prevederile regulamentului condominiului aparţine proprietarului. (6)În cazul nerespectării regulamentului condominiului de către unul dintre proprietari sau chiriaşi, ceilalţi proprietari pot sesiza preşedintele şi/sau comitetul executiv al asociaţiei de proprietari cu privire la aceste nereguli.
SECŢIUNEA 3: Asociaţiile de chiriaşiArt. 23 Asociaţiile de chiriaşi se constituie şi se organizează în conformitate cu prevederile Ordonanţei Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 246/2005, cu modificările şi completările ulterioare.
Art. 24 (1)Proprietarii condominiilor, persoane fizice sau juridice, destinate în întregime închirierii, în care sunt constituite asociaţii de chiriaşi, pot să încredinţeze asociaţiilor de chiriaşi administrarea părţilor comune din condominiu. (2)Administrarea părţilor comune conform prevederilor alin. (1) se face numai în baza unui contract de dare în administrare semnat între proprietar şi asociaţia de chiriaşi, numai cu acordul majorităţii chiriaşilor membri ai asociaţiei de chiriaşi.
Art. 25 (1)Asociaţiile de chiriaşi nu pot efectua modificări constructive în condominiu, nu pot schimba destinaţia proprietăţii comune din condominiu, nu pot înstrăina şi nu pot închiria bunurile sau spaţiile comune, fără acordul scris al proprietarului, în condiţiile legii. (2)Asociaţiile de chiriaşi desfăşoară numai activităţile prevăzute în contractul de dare în administrare.
Art. 26 Darea în administrare a părţilor comune către asociaţiile de chiriaşi nu aduce nicio atingere drepturilor şi obligaţiilor titularului dreptului de proprietate, conform legislaţiei în vigoare.
CAPITOLUL III: Drepturile şi obligaţiile proprietarilor SECŢIUNEA 1: Drepturile proprietarilor din condominiiArt. 27 Toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie sa aibă capacitate deplină de exerciţiu.
Art. 28 (1)Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociaţiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora. (2)În vederea bunei informări a proprietarilor, asociaţia de proprietari amplasează la loc vizibil un avizier la care sunt afişate documente, în conformitate cu prevederile prezentei legi. (3)Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea acesteia. (4)În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociaţiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a soluţionării necorespunzătoare a solicitărilor notificate în termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevăzute la art. 10.
Art. 29 (1)În cazurile în care unul dintre proprietari împiedică, cu rea-credinţă şi sub orice formă, folosirea normală a condominiului, sau a unor părţi componente, potrivit destinaţiei acestora, şi creează prejudicii celorlalţi proprietari, proprietarii prejudiciaţi sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său se poate adresa în scris preşedintelui, comitetului executiv al asociaţiei de proprietari şi instituţiilor cu atribuţii privind respectarea ordinii şi liniştii publice sau, după caz, instanţelor judecătoreşti. (2)Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preşedintelui este contrară prevederilor prezentei legi sau este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceştia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevăzute la art. 10 sau, după caz, poate solicita instanţelor judecătoreşti anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei cauzate. (3)Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris compartimentelor prevăzute la art. 10 sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.
SECŢIUNEA 2: Obligaţiile proprietarilor din condominiiArt. 30 (1)Proprietarii din condominii au obligaţia să notifice preşedintelui orice schimbare intervenită în structura şi numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinţei. (2)Notificarea prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat. (3)În condiţiile prezentei legi şi cu respectarea prevederilor legislaţiei în vigoare privind calitatea în construcţii, proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, locuinţă sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună din punct de vedere tehnic şi funcţional, pe propria cheltuială. Niciun proprietar, chiriaş sau angajat al asociaţiei de proprietari nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu şi nu poate afecta funcţionarea normală şi întreţinerea condominiului. (4)În cadrul proprietăţii individuale, proprietarul are obligaţia să păstreze şi să întreţină în stare de funcţionare şi siguranţă spaţiile interioare, echipamentele şi instalaţiile din dotarea tehnică a proprietăţii individuale, respectiv instalaţiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă, precum şi altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalţi proprietari din condominiu. (5)Dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparaţii. (6)Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi locatar, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de utilităţi publice, prevăzute în prezenta lege.
Art. 31 (1)Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore. (2)În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în conformitate cu prevederile alin. (1), acesta răspunde civil şi penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectaţi, în condiţiile legii. (3)Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor prevăzute la alin. (1) sunt despăgubiţi de către asociaţia de proprietari, din fondul de reparaţii. (4)În cazul în care prejudiciul este cauzat de către executantul lucrărilor de intervenţie, persoană fizică/juridică, despăgubirea va fi recuperată de la acesta, în condiţiile legii. (5)Lucrările de intervenţie la elementele componente ale proprietăţii comune, efectuate în baza alin. (1), se execută în condiţii stabilite de comun acord şi consemnate printr-un acord semnat de către proprietar şi asociaţia de proprietari. (6)În situaţia în care, pe parcursul executării lucrărilor de intervenţie în baza prevederilor alin. (1), se afectează în orice mod proprietatea individuală, cheltuielile necesare pentru aducerea la starea tehnică iniţială a acestora se suportă în condiţiile alin. (3) şi/sau (4), după caz.
Art. 32 (1)Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condiţiile menţinerii aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervenţiilor. (2)În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului faţadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate, reabilitare termică pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor. (3)Înainte de modificarea aspectului faţadei condominiului, preşedintele asociaţiei de proprietari solicită, în scris, autorităţii administraţiei publice locale toate informaţiile şi restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară stabilite în cadrul programelor multianuale privind creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor. (4)În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului şi a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament. (5)Proprietarii construcţiilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare construcţii încadrate în clasele de risc seismic şi/sau afectate de seisme sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor.
Art. 33 (1)Proprietarii din condominii care îşi înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plăţii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi a utilităţilor publice. (2)Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităţilor de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiţii: a)proprietarul prezintă o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverinţa va avea număr de înregistrare din evidenţele asociaţiei, data eliberării şi termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverinţa se prezintă notarului public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a administratorului asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Prin excepţie, semnătura oricăruia dintre aceştia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de-a doua semnături. În situaţia în care condominiul nu are constituită asociaţie de proprietari sau, deşi constituită, aceasta nu are preşedinte şi administrator în funcţie sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declaraţie care va fi menţionată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, şi va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni; b)în cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociaţia de proprietari, precum şi toate debitele către toţi furnizorii de utilităţi publice. (3)Dispoziţiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător şi la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act de înstrăinare, prin care se înstrăinează locuinţele sau spatiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă dintr-un condominium. (4)Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt anulabile. (5)La înstrăinarea proprietăţii, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor orice documente pe care le deţine şi care pot avea consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de performanţă energetică aferent acesteia, întocmit în condiţiile legii. În actul de înstrăinare părţile vor declara în mod corespunzător despre îndeplinirea acestor obligaţii. (6)La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunţarea hotărârii judecătoreşti ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după caz, instanţa de judecată ori executorul judecătoresc va menţiona în act că noului proprietar îi revine obligaţia să prezinte preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informaţiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru respectiva locuinţă sau pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi datele de contact ale proprietarului. (7)În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitaţie, precum şi în cazul unor contracte de comodat pentru spaţiile din condominiu, obligaţia de plată a cotelor de întreţinere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosinţă a spaţiilor respective contravaloarea acestora, în condiţiile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat. (8)La solicitarea oricărui proprietar, preşedintele şi/sau administratorul sunt/este obligaţi/obligat să elibereze adeverinţa prevăzută la alin. (2) lit. a) care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari sau existenţa unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice, după caz, în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia. (9)Preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată. Birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie. (10)Notarea în cartea funciară a debitelor prevăzute la alin. (9) este scutită de plata taxei de timbru.
SECŢIUNEA 3: Modul de utilizare a proprietăţii individuale şi a părţilor comuneArt. 34 (1)Utilizarea proprietăţii individuale este stabilită de proprietar în conformitate cu destinaţia acesteia. (2)Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la autorizarea executării lucrărilor de construcţii de către autoritatea administraţiei publice competente, fără a pune în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistenţa mecanică, stabilitatea şi siguranţa clădirii sau a altor proprietăţi individuale, precum şi buna funcţionare a instalaţiilor aferente acestora. (3)Modificările suprafeţelor construite sau utile se comunică preşedintelui asociaţiei de proprietari şi organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor şi se introduc în cartea tehnică a construcţiei şi în baza de date a asociaţiei, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu noile suprafeţe utile.
Art. 35 (1)În cazul clădirilor cu mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie şi în cazul clădirilor multietajate constituie părţi comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele: a)terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; b)fundaţia, curţile, grădinile, căile de acces; c)clădirea propriu-zisă, elementele de echipament comun, inclusiv părţile de canalizare aferente, care traversează proprietăţile private; d)corpurile de clădiri destinate serviciilor comune; e)locurile de trecere, scările şi casa scărilor şi coridoarele; pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune; subsolul; coşurile de fum; holurile; instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; paratrăsnetele; antenele colective; podul; pivniţele, boxele, spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună; rezervoarele de apă; centrala termică proprie a clădirii; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura, structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul; terasele; f)alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. (2)În cazul ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe şi/sau construcţii cu altă destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, constituie părţi comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele: a)curţile, grădinile, căile de acces; b)elementele de echipament comun, inclusiv părţile de canalizare aferente, care traversează proprietăţile private; c)corpurile de clădiri destinate serviciilor comune; d)locurile de trecere; instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; rezervoarele de apă; e)alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.
Art. 36 Schimbarea destinaţiei proprietăţii comune este permisă cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii: a)numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalţi coproprietari; b)numai dacă prin aceasta nu se împiedică folosirea în condiţii normale a condominiului de către toţi proprietarii; c)în baza acordului în scris al tuturor proprietarilor din condominiu; d)după obţinerea prealabilă a acordurilor, avizelor şi autorizaţiilor necesare prevăzute de legislaţia în vigoare, emise în condiţiile legii de instituţiile/autorităţile abilitate în acest sens.
Art. 37 (1)Zidurile ce separă proprietăţile individuale şi/sau părţile comune dintr-un condominiu sunt proprietate comună. (2)Zidurile dintre proprietăţile individuale, care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului, pot fi reamplasate cu acordul proprietarilor apartamentelor sau spaţiilor respective, în baza unei expertize tehnice şi a autorizaţiei de construire, eliberate de autoritatea publică locală, în conformitate cu legislaţia în vigoare, cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari. (3)Zidurile dintre proprietăţile individuale şi proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului pot fi reamplasate numai în baza unei expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu şi a autorizaţiei de construire, eliberate de autoritatea administraţiei publice competente în conformitate cu legislaţia în vigoare, numai dacă prin aceste modificări nu sunt lezate drepturile celorlalţi proprietari din condominiu. (4)Proprietarii din condominii au obligaţia de a depune la preşedintele asociaţiei de proprietari fotocopii după autorizaţiile de construire pentru executarea lucrărilor, eliberate în condiţiile legii, în scopul recalculării suprafeţelor utile şi a suprafeţelor construite. (5)Orice modificare a proprietăţii individuale care necesită emiterea unei autorizaţii de construire/desfiinţare, în conformitate cu legislaţia în vigoare, se aduce la cunoştinţa asociaţiei pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcţiei, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi a planurilor din proiectul tehnic. (6)Modificarea instalaţiilor interioare ale condominiului aflate în proprietate comună se realizează numai în condiţiile legii, pe baza unui referat tehnic de specialitate, emis de furnizorul utilităţii, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective şi a autorizaţiei de construire. Pe baza referatului tehnic, adunarea generală hotărăşte, cu votul majorităţii a două treimi din numărul membrilor asociaţiei, asupra necesităţii şi oportunităţii efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat. (7)În cazul în care unul sau mai mulţi proprietari din condominiu doresc modificarea instalaţiilor de distribuţie a gazelor şi modificarea caracteristicilor puterii termice a elementelor de încălzire în interiorul proprietăţilor individuale, aceste lucrări se pot efectua numai în condiţiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul serviciului de utilităţi publice, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective. Pe baza referatului tehnic, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, decide asupra efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat.
Art. 38 (1)Fiecare proprietar din condominiu poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii. (2)Părţile comune pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice de drept public şi/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, semnat de preşedinte în numele asociaţiei şi avizat de cenzor/comisia de cenzori.
Art. 39 Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale condominiului, precum şi amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe terasa/învelitoare a imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectaţi şi pe baza autorizaţiei de construire, cu respectarea legislaţiei în vigoare.
Art. 40 (1)Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, prezente în proiectul iniţial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv şi cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării. (2)Odată cu acordul menţionat la alin. (1), proprietarii direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării şi proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă semnează şi o convenţie cu privire la declararea activităţii care se va desfăşura în spaţiul respectiv, precum şi numărul de persoane în funcţie de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane. (3)O copie a convenţiei prevăzute la alin. (2) se înmânează preşedintelui asociaţiei de proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de asociere.
Art. 41 Anterior modificărilor constructive în cadrul proprietăţilor individuale, proprietarii obţin avizele şi autorizaţiile aşa cum sunt reglementate de legislaţia în vigoare şi au obligaţia să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi sănătatea populaţiei, conform legislaţiei în vigoare.
Art. 42 În cazul distrugerii în întregime sau parţială a condominiului, se aplică prevederile art. 657 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare.
CAPITOLUL IV: Încetarea destinaţiei folosinţei comune pentru părţile comune din condominiuArt. 43 (1)Părţile comune pot fi atribuite proprietarilor în folosinţă exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalţi proprietari. (2)Hotărârea de atribuire în folosinţă exclusivă se adoptă cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu şi ai cotelor-părţi indivize. (3)Atribuirea în folosinţă exclusivă se face în baza unui contract încheiat între asociaţia de proprietari şi proprietarul căruia i se atribuie în folosinţă exclusivă partea de proprietate comună. (4)Contractul prevăzut la alin. (3) se încheie pe o perioadă de maximum 12 luni şi poate fi reînnoit numai cu acordul ambelor părţi şi cu respectarea prevederilor prezentei legi. (5)Veniturile obţinute din atribuirea părţilor comune în folosinţă exclusivă respectă prevederile art. 70 din prezenta lege.
Art. 44 (1)Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din condominii se poate hotărî motivat cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu. (2)În cazul prevăzut la alin. (1) devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza numai cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu. (3)Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari adoptată în unanimitate de către proprietarii din condominiu. (4)Imobilul, respectiv partea din condominiu care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop. (5)Prevederile prezentului articol nu se aplică părţilor comune din condominiu pentru care nu poate înceta destinaţia de folosinţă comună, întrucât poate afecta buna funcţionare a condominiului şi pot fi lezate drepturile celorlalţi proprietari. (6)Înscrierea în cartea funciară ca unitate individuală distinctă a părţilor de folosinţă comună pentru care încetează această destinaţie, potrivit dispoziţiilor legale, implică parcurgerea următoarelor etape: a)emiterea hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari prin care se constată încetarea destinaţiei de folosinţă comună; b)recepţia documentaţiei cadastrale pentru recalcularea cotelor-părţi indivize, în vederea scoaterii din părţile de folosinţă comună; c)încheierea actului în formă autentică prin care toţi proprietarii din condominiu îşi exprimă acordul pentru încetarea destinaţiei de folosinţă comună şi pentru diminuarea corespunzătoare a cotelor-părţi din proprietatea comună.
CAPITOLUL V: Organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietariArt. 45 Organele asociaţiei de proprietari sunt: a)adunarea generală; b)comitetul executiv; c)preşedintele; d)cenzorul sau comisia de cenzori.
Art. 46 (1)La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenţi un comitet executiv format din preşedintele asociaţiei de proprietari şi un număr par de membri, precum şi un cenzor sau o comisie de cenzori şi vor hotărî numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 4 ani şi pot fi reînnoite. (2)Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generală a proprietarilor mandatează comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică cu studii superioare în domeniul economic sau juridic ori persoană juridică cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanţă în domeniul fiscal, pe bază de contract individual de muncă sau, după caz, contract de prestări de servicii. (3)Structurile prevăzute la alin. (1) sunt obligatorii pentru asociaţiile de proprietari din condominiile cu mai mult de 10 unităţi de proprietate imobiliară. (4)La asociaţiile de proprietari din condominiile care cuprind maximum 10 unităţi de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăşte în acest sens, preşedintele asociaţiei de proprietari poate îndeplini şi funcţia de administrator şi se constituie următoarele organe: a)adunarea generală; b)preşedintele; c)cenzorul. (5)Funcţia de preşedinte, respectiv membru în comitetul executiv, este incompatibilă cu funcţia de cenzor sau membru în comisia de cenzori. (6)Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcţii de conducere, administrare sau control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcţii. (7)Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară. (8)Anterior alegerii sau numirii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generală respectarea prevederilor alin. (7), pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare şi, în cazul administratorului şi al cenzorului ori, după caz, al membrilor comisiei de cenzori, şi a documentelor care să ateste pregătirea profesională în domeniu. (9)Prin excepţie de la prevederile alin. (8), sub sancţiunea anulării hotărârii de numire/alegerii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, cazierul judiciar poate fi prezentat comitetului executiv în termen de cel mult 5 zile de la data adunării generale.